Le prêt hypothécaire : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ? 

Qui dit « prêt hypothécaire » dit « hypothèque ». Comme son nom l’indique, le prêt hypothécaire est donc un prêt assorti d’une hypothèque. Il s’adresse aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le prêt hypothécaire est une alternative à d’autres types de prêts, tels que le prêt à taux zéro ou le prêt longue durée. 

Qu’est-ce qu’une hypothèque ? 

L’hypothèque est une forme de garantie prise par la banque, qui se protège ainsi d’une éventuelle défaillance de l’emprunteur. L’hypothèque vise obligatoirement un bien immobilier, sur lequel l’établissement prêteur prend un privilège. En cas de non-paiement de la part de l’emprunteur, le bien hypothéqué peut être saisi et vendu pour honorer la créance. L’hypothèque exige l’intervention d’un notaire, qui procède à son inscription aux services de la publicité foncière. Cette procédure est encadrée par les articles 2385 à 2391 du Code civil.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ? 

Mis à part le fait qu’il ne s’adresse qu’aux emprunteurs qui possèdent déjà un bien immobilier, le prêt hypothécaire fonctionne comme un crédit classique : 

• Il peut être à taux variable ou à taux fixe ;
• Son remboursement peut être amortissable ou se faire in fine ; 
• Il peut être destiné à l’achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, destiné à un investissement locatif ou à l’achat d’une résidence secondaire ou principale ;
• Le prêt hypothécaire peut également servir à financer l’acquisition de locaux professionnels ;
• Il s’adresse à tous les profils d’emprunteurs, à la condition qu’ils soient possesseurs d’un bien immobilier à hypothéquer.

L’hypothèque s’interrompt d’elle-même une fois le crédit hypothécaire entièrement remboursé. 

Comment obtenir un prêt hypothécaire ?

Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire sont presque les mêmes que pour tout type de prêt. Vous devez :

• Percevoir des revenus réguliers qui vous permettent d’honorer vos échéances ;
• Respecter le taux d’endettement maximum de 35 % ;
• Résider fiscalement en France ;
• Être propriétaire d’un bien situé en France.

Pour quelles raisons avoir recours au prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire permet de réaliser un projet immobilier, mais ses spécificités permettent une utilisation plus large des fonds empruntés : 

• Il facilite l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger. Le bien que vous possédez déjà doit être situé en France pour pouvoir être hypothéqué par la banque, et les fonds peuvent être utilisés pour acheter votre nouveau bien, où vous voulez sur la planète ;

• Il est pratique si vous êtes propriétaire sénior et que vous souhaitez emprunter. En hypothéquant votre bien, vous proposez une garantie intéressante à la banque, qui prend alors un moindre risque ; 

• Il peut être utilisé pour réaliser un rachat de crédit. Regrouper l’ensemble de vos crédits en une seule mensualité permet d’assouplir vos conditions de remboursement, en allongeant la durée et en diminuant les mensualités. La mise en hypothèque de votre bien permet à la banque de sécuriser l’opération ;
• Il vous permet d’obtenir rapidement des fonds, sans avoir à vendre votre bien immobilier. Le prêt hypothécaire se base alors sur la valeur de votre patrimoine pour évaluer votre capacité d’emprunt. Cette somme n’étant pas affectée, vous pouvez l’utiliser comme bon vous semble ; 
• Enfin, si une première demande de crédit vous a été refusée alors que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, le prêt hypothécaire peut représenter une solution qui rassure la banque.

Quoi qu’il en soit, il est plus facile de négocier un prêt hypothécaire que tout autre type de prêt puisque vous avez du patrimoine à mettre en garantie. 

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt hypothécaire ?

Le recours au prêt hypothécaire présente plusieurs avantages, mais aussi quelques inconvénients.

Le prêt hypothécaire : les avantages

Dans la mesure où son montant est basé sur un patrimoine existant, et dans la mesure où la banque ne prend aucun risque, le prêt hypothécaire n’est, en principe, pas trop compliqué à obtenir, et c’est là son premier avantage. Mais il en recèle bien d’autres :

• Le prêt hypothécaire permet d’obtenir les liquidités dont vous pourriez avoir besoin, sans entamer votre patrimoine ;   
• Il peut être souscrit pour n’importe quelle utilisation  et pas uniquement pour un projet immobilier ; 
• Le prêt hypothécaire peut être remboursé par anticipation sans pénalités ; 
• Il peut également être remboursé sur une durée plus longue comprise entre 20 et 30 ans ; 
• Vous pouvez hypothéquer plusieurs biens pour augmenter le montant du prêt ; 

Le prêt hypothécaire : les inconvénients

Le prêt hypothécaire n’a qu’un seul défaut : son coût. En effet, L’hypothèque d’un bien immobilier est une procédure coûteuse car elle est assortie de divers frais administratifs (notaire, publicité foncière et autres frais annexes) au moment de sa mise en place. Par ailleurs, en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé, une levée d’hypothèque est nécessaire. Or la procédure de mainlevée a également un coût, à ne pas négliger.

Enfin, n’oubliez pas qu’en cas de non-paiement, la banque peut organiser la saisie et la vente de votre bien pour se rembourser.

À retenir :

• Le prêt hypothécaire est associé à l’hypothèque d’un bien immobilier existant 
• Le prêt hypothécaire est utilisable pour tout type de projet, immobilier, personnel ou professionnel ;

• Le montant du prêt hypothécaire est calculé sur la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué 
• La durée de remboursement d’un prêt hypothécaire peut s’étaler jusqu’à 30 ans
• L’hypothèque s’éteint avec la fin du crédit hypothécaire

Sources :

https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/pret-immobilier/pret-hypothecaire#:~:text=Le%20pr%C3%AAt%20hypoth%C3%A9caire%20est%20un,de%20financer%20un%20autre%20projet.

https://www.empruntis.com/financement/guide/garantie-pret-hypothecaire.php